أصدرت الحكومة التركية قانون التقييم العقاري نظرا لاهتمامها بالمستثمرين العقاريين الأجانب بشكل كبير، وذلك نظراً للأهمية الاستثمار العقاري والفائدة الكبيرة التي تحققها الحكومة التركية منها
لتؤمن لهم استثماراً آمن بعيد عن أي خطر متعلق بالاحتيال العقاري.
ما المقصود بالتقييم العقاري؟
- التقييم العقاري هو تحديد قيمة العقار باختلاف نوعه (شقة سكنية، فيلا، أرض زراعية، أرض سكنية، بناء تجاري، مكتب تجاري) والمستحة في سوق العقارات.
- يتم تحديد قيمة العقار بالاستناد إلى مجموعة من العوامل المتعلقة بالعقار.
- يحتاج تقييم العقارات إلى خبرة كبيرة في سوق العقارات.
- يتم تحديد التقييم من قبل خبير عقاري يحمل رخصة القيام بالتقييم العقاري.
- يعتبر الخبير المرخص لتقييم قيمة العقارات، صاحب القرار النهائي المتعلق بقيمة العقار.
المعايير الدولية للتقييم العقاري:
الطرق المعروفة دولياً للتقييم العقاري هي ثلاث طرق:
طريقة المقارنة في السوق:
يقوم الخبير المسؤول عن تقييم العقار، بتقييمه مع عقارات أخرى مشابها له في المواصفات ويتم أخذ بعين الاعتبار موقعه وسعره وغيرها من المواصفات.
طريقة التكلفة:
هي الطريقة التي يتم فيها تقدير قيمة العقار بالاعتماد على تكاليفه.
ويقصد بالتكاليف، تكلفة شراء الأرض، وتكلفة البناء، دون أي تكاليف أخرى.
يطلق على هذه الطريقة أيضا” اسم ” طريقة المقاول”.
طريقة رسم الدخل:
هي الطريقة التي يعتمد فيها الخبير المسؤول عن تقييم القيمة العقارية للعقار على تقدير القيمة الصافية المحتملة من تأجير أو تشغيل العقار في المستقبل لعدة مرات.
تعتبر هذه الطريقة في التقييم الأكثر استخداماً” في حال العقارات التجارية.
تكفل هذه الطرق الثلاثة تقييم العقار بالشكل المتناسب مع أسعار العقارات في سوق العقارات التركي.
أهمية قانون التقييم العقاري:
الهدف الأساسي من قرار التقييم العقاري في تركيا حماية المستثمرين الأجانب، من أي احتيال عقاري، كتعرضهم لشراء عقارات بأسعار مرتفعة.
من الممكن ألا يملك المستثمرين الأجانب خبرة كافية بأسعار العقارات في بلد غريب عن بلدهم، أو عدم درايتهم بكامل المعلومات المتعلقة بكافة القوانين المتعلقة بالعقارات في تركيا، فيتعرضون نتيجة قلة معرفتهم إلى الكثير من المشاكل التي يمكن أن تؤدي إلى خسارة العقار أو خسارة الكثير من الأموال.
وبالتالي فإن الحكومة التركية تهدف من خلال قرار التقييم إلى حماية المستثمرين وسوق الاستثمار العقاري في تركيا، وتأمين بيئة استثمارية أمنة.
مهام التقييم العقاري:
يهتم التقييم العقاري بعدة مهام وهي:
- تحديد سعر العقار الذي يجب أن يطلبه البائع، بما يتناسب مع مواصفات العقار من موقع ومساحة وخدمات وغيرها من العوامل المتحكمة بسعر العقار.
- مساعدة المستثمر بتحديد السعر المستحق للعقار.
- تحديد القيمة المطلوبة لتأمين العقار.
- تحديد القيمة المستحقة لعقار أو جزء من عقار في حال الورثة أو الشراكة بين عدة أطراف.
- في حال تبادل الأملاك بين عدة أطراف، تكون مهمة التقييم تقييم الأملاك لضمان التبادل العادل.
- تحديد قيمة تمويل القرض العقاري كنسية من القيمة المستحقة للعقار في سوق العقارات التركي.
- تحديد قيمة الإيجار المستحقة للعقار، بالاعتماد على العوامل المتعددة المتحكمة بقيمة الإيجار من مواصفات العقار وموقعه وخدماته.
- تحديد الخسائر في الأملاك الناجمة عن الحرائق أو العواصف أو الزلازل.
- تقييم الضرائب المستحقة للعقار، تحسب الضرائب كنسبة من قيمة العقار.
- تقييم قيمة العيوب في العقار وتكلفة إصلاحه في حال وجود أي خطأ في العقار أو البناء، وذلك من أجل التعويض من قبل الأطراف المسؤولة.
- تحديد تناسب استهلاك العقارات بشكل متناسب مع قيمتها في السوق العقاري.
- تحديد قيمة الضرائب العقارية في حال بيع العقار.
- تحديد قابلية الهدم لبناء وإن كان خيار الهدم هو الأفضل.
العوامل المؤثرة في التقييم العقاري:
موقع العقار:
يلعب موقع العقار دور كبير في تحديد سعره، فبعض المدن والمناطق التركية تتميز بأهمية مرتفعة عن غيرها.
لذلك تكون أسعار العقارات فيها أعلى.
مواصفات العقار:
كل ما يتعلق بالعقار من مساحة وحداثته ونوع العقار تجاري أم سكني أم زراعي.
لكل منه سعر متناسب معه.
عمر العقار:
العقارات الحديثة أعلى سعرا” من الأسعار القديمة.
إطلالة العقار:
تلعب الإطلالة دور كبير في أهمية العقار، وبشكل كبير العقارات السكنية.
فالإطلالة الجميلة تزيد من أهمية العقار الاستثمارية، وتزيد من أهميته للسكن.
توفر الخدمات في محيط العقار:
الخدمات المختلفة من خدمات تعليمية وصحية وترفيهية.
توفر هذه الخدمات يزيد من سعر العقار.
الإجراءات القانونية المتعلقة بالعقار:
مثل إجراءات نقل الملكية من البائع إلى المشتري.
مقارنة العقار مع العقارات المحيطة به أو القريبة منه:
أسعار العقارات في المنطقة أي بجوار العقار تلعب دور بالتحكم في تحديد سعر العقارات.
كل هذه العوامل مجتمعة تتحكم بالتقييم العقاري للعقارات في تركيا.
مختصي التقييم العقاري في تركيا:
يتم تقييم العقارات من قبل مختصي تقييم عقاريين يحملون رخصة التقييم العقاري من قبل مؤسسة أسواق الأموال spk.
يعرض تقييمهم على الإدارة المسؤولة عن التقييم التابعة لمديرية السجل العقاري التركي.
يشترط بالمختص في التقييم للعقارات أن يكون خريج جامعة 4 سنوات، متعاقد مع شركة تقييم عقاري مرخصة من قبل ال spk لتأدية أعماله بالتقييم .
يقوم المختص العقاري بالمهام التالية:
- يقدم تقييمات مكتوبة للعقارات للعملاء أو لدائرة التقييم العقاري الحكومية.
- يقوم الخبير المختص بجمع جميع المعلومات المتعلقة بعملية التقييم وتحليلها وفق سوق العقارات التركي.
- تحليل سوق العقارات التركي وجميع الأسباب المؤدية لكل التغيرات ضمنه.
- يحتاج مختص التقييم العقاري من أجل استكمال عملية التقييم للعقار، أن يقوم بزيارة العقار ومعاينته وتصويره من الداخل والخارج.
- تحليل كل العوامل المؤثرة على اتخاذ قرار التقييم، من مساحة وموقع وخدمات متنوعة ضمن العقار وفي محيطه.
- رسم مخططات العقار لدعم نتائج التقييم العقاري.
- جمع المعلومات المتعلقة بأسعار العقارات المحيطة للعقار المطلوب تقييمه من أراضي وعقارات سكنية وغيرها.
يشمل عمل الخبير العقاري المختص بالتقييم كل التفاصيل التي تضمن اختيار القرار الصحيح المتناسب مع سوق العقارات التركي.
الوثائق المطلوبة من أجل شراء عقار في تركيا:
تحتاج عملية إتمام شراء العقار في تركيا العديد من الوثائق، نذكرها:
- وثيقة تقييم عقاري صادرة عن خبير تقييم معتمد ومرخصة من قبل spk
وألا يكون قد مضى على تاريخ التقييم أكثر من ثلاثة أشهر.
- جواز السفر للمشتري أو من الممكن أن ينوب عن جواز السفر هوية الشخص الذي سيشتري العقار.
- سند ملكية العقار.
- تأمين الزلازل للمباني، وهو وثيقة إجبارية.
- شهادة التصريح العقاري للعقار، ويتم الحصول عليها من البلدية.
- صور شخصية لكل من البائع والمشتري.
ويشترط ألا يكون قد مضى على التقاطها أكثر من ستة أشهر.
- مترجم محلف للأجانب.
- شاهدان على عملية البيع.
- يمكن أن ينوب عن المشتري وكيل قانوني، في حال عدم تواجده في تركيا.
ويجب أن يحمل معه عقد الوكالة مترجم ومصدق أصولا”.
ملاحظات حول التقييم العقاري:
- الفترة اللازمة لدور وثيقة التقييم هي 6 أيام لمدينة اسطنبول، وثلاثة أيام لباقي المدن التركية.
- مدة صلاحية التقييم تمتد إلى ثلاثة أشهر.
- في حال التقييم لعقار ثم قام المشتري بإلغاء عملية الشراء، يحق للبائع الاستفادة من التقييم نفسه للعقار في عملية بيع أخرى.
- في حال إضافة خدمات إضافية إلى العقار تزيد عن الخدمات المتفق عليها، يقوم فريق التقييم بتقدير القيمة بعد الانتهاء.
- يجب أن تتطابق التفاصيل المتعلقة بالعقار وعملية البيع المذكورة في وثيقة التقييم مع التفاصيل المذكورة في سند ملكية العقار.
زاد قرار التقييم العقاري من أهمية الاستثمار العقاري في تركيا.
ودعم بيئة الاستثمار بالمزيد من الأمان والطمأنينة.
من أجل تفاصيل أكثر حول ما تعلق بالقوانين في تركيا والأنظمة يمكنك متابعة موقعنا الإلكتروني لأن فريق التحرير في شركة هنا العقارية يحرص على أن يرصد لكم كل ما يهمكم حولها.
مقالات قد تهمك :
مزايا شراء العقارات مع هنا العقارية
الجنسية التركية وأهميتها لكل مستثمر
كيفية الحصول على الإقامة السياحية في تركيا
مصطلحات مهمة في السوق العقاري التركي
خمسة أسئلة مهمة قبل شراء عقار في تركيا
أعداد المستثمرين الحاصلين على الجنسية التركية 2022
شروط الحصول على الإقامة الدائمة في تركيا
تكاليف الجواز التركي
ما الفرق بين الإقامة العقارية والجنسية التركية
عقارات للبيع في تركيا تلبي جميع الأذواق
تجديد الإقامة العقارية
لماذا تعد أسعار العقارات رخيصة في تركيا؟؟
فلل للبيع على البوسفور
لماذا الاستثمار العقاري في اسطنبول
أرخص شقق في تركيا
#شركة_هنا_العقارية #شراء_عقارات #الجنسية_التركية
#شقق_تركيا #عقارات_إسطنبول
