العقار كغيره من السلع الموجودة في مختلف الأسواق والتي تتغير أسعارها بين ارتفاع وانخفاض وفقاً للعديد من العوامل المؤثرة على زيادة الطلب وانخفاضها في سوق العقارات، ولكن يوجد العديد من الثوابت التي تعطي العقار قيمة في سوقه لا يمكن الانخفاض عنها والتي تتغير بتغير المنطقة التي يتم التقييم فيها,ومقالنا اليوم للحديث عن كيفية تحديد أسعار الشقق أحد أنواع العقارات الأكثر تداولاً في المدينة المتميزة بسوق عقاراتها الأكثر نشاطاً في تركيا وهي مدينة اسطنبول.
أسعار الشقق في اسطنبول:
لكل من قسمي اسطنبول الأوروبية والآسيوية مناطقه ولكل منطقة من هذه المناطق خصائصها التي تتحكم في أسعار الشقق فيها كالبنية التحتية في المنطقة ونشاط السياحة فيها وغيرها من العوامل التي تجعل بعض المناطق تتفوق بأهميتها على المناطق الأخرى وتجعل من أسهم عقاراتها ترتفع ضمن سوق العقارات في المدينة.
العوامل المتحكمة بتحديد أسعار الشقق في اسطنبول؟
يتم الاعتماد على النقاط الأساسية المتحكمة بقيمة العقار، والتي سنذكرها بالتفصيل:
تحديد سعر الشقة حسب الموقع:
يعتبر موقع الشقة من العوامل الأكثر أهمية والمتحكم بشكل مباشر بسعر الشقة، ويتم تقييم الشقة اعتماداً على موقعها وفق ما يلي:
البعد والقرب عن مركز المدينة:
مركز المدينة هو الموقع الأكثر حيوية ونشاطاً والذي تتجمع فيه معظم المؤسسات الحكومية والشركات العامة والخاصة بالإضافة إلى البنوك العامة والخاصة، وهو مقر لأعمال أعداد كبيرة من الموظفين والعمال بالإضافة إلى أنه المكان الذي تتوفر فيه فرص العمل بشكل أكبر ولذلك فإن الحياة في شقة بالقرب من مركز المدينة ستكون أكثر عملية ونشاطاً وهذا بدوره يساهم في زيادة الطلب عليها بشكل أكبر.
لذلك فإن أسعار مبيع الشقق الأقرب إلى مركز المدينة تكون مرتفعة بشكل أكبر من البعيدة عنه وأيضاً أسعار الإيجارات لهذه الشقق يكون مرتفعاً وهذا يزيد من أهمية الشقة في سوق الاستثمار العقاري بسبب ارتفاع عائدها الشهري.
قرب الشقة من شبكة المواصلات:
تعتبر المواصلات عاملاً مهماً جداً في تحديد سعر الشقة ولا تقل أهمية عن عامل الموقع، فإن قرب الشقة من وسائل المواصلات يجعل من السكن فيها أكثر أريحية وعملية وذلك لأنه يسهل التنقلات من موقع الشقة إلى مختلف المناطق القريبة والبعيدة عنها، فمثلاً العامل أو الموظف بدوام يومي الذي يقيم في شقة تسهل انتقاله إلى موقع عمله سيحظى بقدر أعلى من الأريحية عن العامل المقيم في شقة بعيدة عن خطوط التنقل والذي يتكلف وقتاً وجهداً أكبر
وبالتالي فإن قرب الشقة من وسائل المواصلات على اختلاف أنواعها كقرب الشقة من المطارات أو خط المترو أو خطوط نقل الحافلات العامة أو غيرها من وسائل النقل يساهم في رفع سعرها ضمن سوق العقارات في اسطنبول.
قرب الشقة من المشاريع المهمة:
تعتبر الشقة القريبة من مواقع المشاريع الضخمة المقامة في مدينة اسطنبول أعلى قيمةً ضمن سوق الاستثمار العقاري في مدينة اسطنبول وذلك بسبب زيادة أهمية المنطقة الاستثمارية لمختلف أنواع الاستثمار، وبسبب الإقبال الكبير من قبل العاملين والموظفين إلى هذه المنطقة والذي يترتب عليه طلب أكبر للشقق فيها، وذلك لأن مثل هذه المشاريع تزيد من فرص العمل بشكل كبير لكل من الأجانب والأتراك ولذلك فإن أسعار الشقق ترتفع فيها، وكمثال على ذلك بدأت حركة البناء تتزايد في المناطق القريبة من قناة اسطنبول المائية وذلك لتلبية الطلب المتزايد على الشقق فيها استعداداً للمستقبل الواعد الذي ينتظر هذه المناطق، وبدأت أسعار الشقق تتزايد فيها بشكل تدريجي ومن المتوقع أن تحقق قيم عالية مع البدء العمل بمشروع القناة، وكذلك الأمر بالنسبة لشقق المناطق القريبة من مطار اسطنبول الثالث وغيره من المشاريع المهمة في اسطنبول.
قرب الشقة من الأماكن النشطة سياحياً:
ترتفع أهمية الشقة الموجودة في المناطق السياحية في سوق الاستثمار العقاري وبالتالي ترتفع أسعارها ضمن سوق العقارات في تركيا فالشقق القريبة من المعالم السياحية والمعالم التاريخية والأثرية تعتبر أعلى سعراً بالمقارنة مع غيرها من الشقق وذلك بسبب الطلب الكبير عليها من قبل السياح إلى هذه المناطق والذي يحقق لها عائداً استثمارياً مرتفعاً وبشكل كبير في موسم الذروة السياحية.
قرب الشقة من مراكز البنى التحتية:
تعتبر الشقق القريبة من مواقع الخدمات المتكاملة كالخدمات التعليمية المتمثلة بالمدارس والجامعات المتنوعة، والخدمات الصحية كالمستشفيات والمراكز الصحية والعيادات والصيدليات ذات أسعار مرتفعة لأنها الأكثر قدرة على تأمين حياة متكاملة لسكانها تضمن لهم ولأبنائهم التوفر الدائم لحاجاتهم الأساسية، كما أن الشقة القريبة من المرافق ذات الخدمات الترفيهية كالحدائق والملاعب وغيرها تتميز بسعر أعلى وذلك لأنها تضمن مستوى أعلى من الرفاهية لسكانها.
قرب الشقة من مراكز التسوق:
ترتفع أسعار الشقق القريبة من المراكز التجارية والأسواق تلك المناطق الحيوية التي تضمن تأميناً لمختلف الاحتياجات الضرورية والثانوية لسكان هذه الشقق وبالتالي ترتفع من أسعارها ضمن سوق العقارات.
إطلالة الشقة:
تلقى الإطلالة الجميلة للشقق السكنية إقبالاً أكبر من قبل المستثمرين العقاريين وذلك بسبب ارتفاع قيمتها في سوق الاستثمار العقاري من قبل المستأجرين أو من يرغبون بشراء شقة للسكن فيها وسيكون أفضل ما يميزها أن يحظى سكانها بالقدر الأعلى من المتنفس المتمثل بإطلالة الشقة، وبالتالي فإن إطلالة الشقة تتحكم بسعرها أيضاً.
تحديد سعر الشقة حسب مواصفاتها:
يتم الاعتماد على مواصفات الشقة أيضاً في تحديد سعرها ضمن سوق العقارات في اسطنبول، ويتم ذلك بالاعتماد على:
العمر الإنشائي للشقة:
يتحكم عمر الشقة في ارتفاع سعرها حيث تعتبر الشقق الحديثة البناء أعلى سعراً من الشقق القديمة التي سبق وتم استخدامها للسكن والتي قد تحتاج إلى العديد من الإصلاحات.
مساحة الشقة:
يرتفع سعر الشقة وينخفض بزيادة مساحة تلك الشقة أو نقصانها، ولكن يوجد تداخل كبير بين العوامل المتحكمة بسعر الشقة ففي بعض الأحيان يتفوق أحد هذه العوامل بتأثيره على العوامل الأخرى، فمثلاً يمكن في كثير من الأحيان أن نجد شقة صغيرة المساحة بالقرب من مركز المدينة أعلى سعراً من شقة واسعة المساحة تقع في أطراف المدينة، وفي هذه الحالة كان موقع الشقة أكثر أهمية في تحديد سعرها من مساحة الشقة.
ولكن في الحالات التي يتم المقارنة بين شقتين في نفس الموقع، شقتين بالقرب من مركز المدينة مثلاً بالتأكيد سيكون سعر الشقة الواسعة من النمط ١+٣ مثلاً أعلى من سعر الشقة الصغيرة المساحة من النمط ١+١ التي تصلح لسكن شخص بمفرده.
تشطيبات الشقة وتصميمها:
تعتبر الشقة ذات التشطيبات الداخلية والتصميم المعماري الأفضل هي الأعلى سعراً من التشطيبات السيئة فمن الطبيعي أن تكون الشقة ذات التصميم المعماري والتشطيبات الداخلية المميزة أكثر جذباً لعيون المستثمرين العقاريين من تلك الشقة التي تعاكسها بالمواصفات، وبالتالي ستحقق طلباً أعلى في سوق العقارات وترتفع قيمتها الاستثمارية.
موقع الشقة في البناء:
وهنا يقصد المقارنة بين الشقق الواقعة ضمن المجمعات السكنية والشقق الواقعة في أبنية منفصلة، حيث تعتبر أسعار الشقق ضمن المجمعات أعلى من النوع الثاني، وذلك لأن المجمعات السكنية في اسطنبول تتميز بدرجة عالية من الحماية والأمان وذلك لأنها مزودة بكاميرات مراقبة وأنظمة حماية وحراس، بالإضافة إلى وجود إدارة مسؤولة عن عمليات الصيانة والتحديث في الشقة والمرافق الموجودة ضمن المجمع حيث يزود المجمع السكني بالعديد من المرافق الخدمية الترفيهية كالمسابح والملاعب وغيرها من المرافق التي تساهم في جعل الحياة ضمن المجمع أكثر رفاهية وبالتالي فإن أسعار شققه تكون أعلى.
قيمة البناء المتضمن للشقة:
يوجد العديد من الأبنية أو الشقق المستقلة في اسطنبول والتي تتميز بأهميتها التاريخية نتيجة قدم بنائها الذي يعود إلى زمن بعيد، وتصاميمها المعمارية العريقة الأشبه بقصور السلاطين
وهذا النوع من العقارات يتميز بأسعاره المرتفعة جداً ويحتاج إلى مستثمر عقاري ذي رأس مال عال جداً لشراء هذا النوع من الشقق.
الطوابق والأدوار:
يفضل بعض الأشخاص الشقق الموجودة في الطوابق المرتفعة، في حين يرغب الكثير منهم بالأدوار المنخفضة ولكن بشكل عام في مدينة اسطنبول يرتفع سعر الشقة كلما ارتفعت عن سطح الأرض وذلك لأنه يضمن إطلالة أعلى وأوسع لسكان الشقة وبعد أكثر عن ازدحام الشارع وضجيجه بالإضافة إلى تلوثه، كما أن الارتفاع لن يسبب لهم مشكلة بالصعود إلى شقتهم بسبب توفر المصاعد.
- جودة المشروع:
تعتبر الشقق الموجودة ضمن مشاريع البناء التي يتم استخدام أجود أنواع مواد البناء في تصميمها والتي يتم تصميمها وفق المعايير العالمية للبناء والتي تضمن حمايته ضد الزلازل وضد العوامل الجوية كالبرودة والحرارة أعلى سعراً من أنواع الشقق الأخرى ذات الجودة الأقل.
وجود الأثاث:
تعتبر الشقق المفروشة بالأثاث المتكامل أعلى سعراً من الشقق غير المفروشة، وكلما كان الأثاث أجود وصالح أكثر للاستخدام كلما ارتفع سعر الشقة.
طبيعة المنطقة:
تتميز عقارات بعض المناطق بأهمية أعلى ضمن سوق العقارات عن مناطق أخرى وتحقق أسعار الشقق فيها أسعار أعلى، وذلك الارتفاع تفرضه طبيعة المنطقة فمثلاً تعتبر الشقق في منطقة باسن اكسبرس ذات أسعار عالية وذلك لأن المنطقة ذات طبيعة راقية جداً وتعتبر من مناطق الأثرياء ورجال الأعمال وهذا السبب تحكم في تقييم أسعار عقاراتها.
مستقبل المنطقة:
تعتبر أسعار الشقق في بعض المناطق النامية من اسطنبول والتي بدأت فيها حركة البناء بالانتشار حديثاً أو التي تخطط الحكومة لإقامة مشاريع ضمنها ذات أسعار تتجه بشكل مستمر نحو الارتفاع بسبب المستقبل الذي ينتظر هذه المنطقة والذي يؤثر على أهمية العقارات فيها.
حداثة خدماتها:
تعتبر الشقق المزودة بالخدمات الحديثة أعلى سعراً من الشقق الكلاسيكية القديمة الخالية منها، وفي الفترة الأخيرة انتشر في مدينة اسطنبول الشقق الذكية التي تتميز بأنظمة مؤتمتة تتيح لسكان هذه الشقة بالتحكم عن بعد بجميع مرافق الشقة، كفتح الأبواب والنوافذ عن طريق استخدام الهاتف المحمول أو برمجتها لتفتح بشكل تلقائي أو التحكم بقفل الباب ليفتح باستخدام بصمة الأصبع أو كرت مخصص وغيرها من الوسائل الخدمية المتطورة وتحقق هذه الأنواع من الشقق أسعاراً مرتفعة جداً وذلك لأنها تؤمن قدراً كبيراً من الحماية والأريحية والرفاهية لسكانها في آن واحد ، كما أن الشقق الذكية في اسطنبول تتنوع بين الشقق المؤتمتة بشكل كامل أو نصف المؤتمتة أو الشقق التي تتضمن أتمتة نظام الحماية فقط وهذا التنوع يرافقه تدرج في الأسعار حيث تعتبر الشقق المؤتمتة بشكل كامل هي الأعلى سعراً .
- نوع الشقة:
تتفوق الشقق الفندقية والتي تصنف ضمن العقارات التجارية في مدينة اسطنبول بأسعارها على أنواع الشقق الأخرى وذلك بسبب الأهمية الكبيرة لمدينة اسطنبول في السياحة، حيث تعتبر هذه الشقق من النوع المفضل للسياح والتي تلقى طلباً كبيراً من قبل المستأجرين، كما تتميز هذه الشقق بضمان التأجير الذي تمنحه شركات البناء للمجمعات ذات النظام الربحي والذي يضمن عائداً ربحياً مرتفعاً.
كما يوجد الشقق المكتبية التي تضمن عائداً استثمارياً مرتفعاً ومستمراً وذلك لأنها من النوع المطلوب من قبل الشركات والبنوك التي ترغب بافتتاح فروع لها في مدينة اسطنبول والتي تطمح لإقامة طويلة في نفس المكان لكيلا تخسر عملائها وبالتالي تكون قيمة هذه الشقق مرتفعة في سوق الاستثمار العقاري وهذا يؤدي إلى ارتفاع أسعارها.
- جهوزية الشقة:
تتميز اسطنبول بانتشار كبير لمشاريع البناء في مختلف مناطقها كما تتيح معظم شركات البناء إمكانية شراء الشقق وهي لا تزال قيد الإنشاء، وبالتأكيد فإن أسعار هذه الشقق يختلف عن أسعار الشقق المجهزة بشكل كامل والتي تعتبر أعلى سعراً .
إذا فإن درجة جهوزية الشقة تتناسب طرداً مع سعرها الذي يرتفع وينخفض بارتفاعها وانخفاضها.
كانت تلك أهم العوامل الأساسية المتحكمة بتحديد سعر الشقق في اسطنبول، وقد يوجد بعض العوامل الأخرى التي تعتبر ثانوية ولكن من الممكن أن تساهم في تحديد سعر الشقة.
أسباب تؤدي إلى انخفاض سعر الشقة في اسطنبول:
يوجد بعض الحالات التي تؤدي إلى انخفاض سعر الشقة، ونذكر منها:
- استعجال البائع لبيع شقته بسبب ظرف طارئ أو لأي سبب آخر كبيع الشقة بغرض السفر مثلاً فيقوم ببيعها بسعر منخفض عن القيمة التي تستحقها ضمن سوق العقارات في اسطنبول .
وتعتبر هذه الشقق فرصة مميزة لمن يسارع للحصول عليها والاستفادة من انخفاض قيمتها عن السعر الحقيقي الذي تستحقه هذا الفارق يمثل ربح لمشتري الشقة.
- في بعض الحالات تكون الشقة تحت الرهن أو الحجز ويتم بيعها في المزاد العلني نتيجة تخلف مالكها عن تسديد الأقساط المترتبة عليه مثلاً أو لأي سبب آخر وبالتالي يتم بيع الشقة بسعر منخفض عن سعرها الحقيقي الذي تستحقه ضمن سوق العقارات.
- العقارات المستعملة التي يتم بيعها أكثر من مرة أو العقارات التي سكنت لفترة طويلة دون أي اصلاحات وتحتاج إلى صيانة لمختلف مرافقها، والتي تحقق أسعاراً منخفضة.
- التفاوض مع البائع:
في بعض الحالات يتم تخفيض سعر شراء الشقة عن طريق التفاوض مع البائع والذي قد ينتهي بالنتيجة إلى تخفيض جيد بالسعر وهذا يتعلق بخبرة المشتري بالمساومة.
يمكن أن تكون هذه الحالات قليلة ولكن يمكن توفرها، وهي تحقق أرباحاً كبيرة لمن يقوم بشرائها بسعر منخفض وبيعها بسعر أعلى فيما بعد وتحتاج هذه الفرص إلى مراقبة دائمة لسوق العقارات من قبل المستثمر العقاري.
كيفية تحديد أسعار الشقق في اسطنبول:
يمكن تحديد سعر الشقة من خلال الالتزام بالخطوات التالية:
المقارنة بين سعر الشقة وسعر الشقق المجاورة لها:
قد يوجد في جوار الشقة العديد من الشقق المشابهة لها في المواصفات وبالتالي يجب أن تتقارب أسعار هذه الشقق من بعضها.
المقارنة مع شقق تم بيعها في وقت سابق:
من الضروري الاطلاع على سير عملية بيع وشراء الشقق في المنطقة والتحقق من أسعار الشقق التي تم بيعها فيما مضي والتي تقترب مواصفاتها من مواصفات الشقة المحددة.
مراقبة السوق العقاري في اسطنبول:
ينصح الاستعانة بشركة عقارية أو وكيل عقاري يمتلك الخبرة والمعلومات الكافية المتعلقة بسوق العقارات في مدينة اسطنبول في حال كان المشتري لا يملك الخبرة والاطلاع الكافي وذلك من أجل أن يزوده بأهم المعلومات المتعلقة بعملية البيع والشراء ونسبة الطلب على الشقق في المنطقة.
إن كنت تخطط لشراء شقة في اسطنبول أو في أي مكان آخر من الضروري جداً أن تدخل في مساومة مع البائع والتي قد تخرج منها بنتيجة تخفيض جيدة على السعر.
مقالات قد تهمك :
مزايا شراء العقارات مع هنا العقارية
الجنسية التركية وأهميتها لكل مستثمر
كيفية الحصول على الإقامة السياحية في تركيا
مصطلحات مهمة في السوق العقاري التركي
خمسة أسئلة مهمة قبل شراء عقار في تركيا
أعداد المستثمرين الحاصلين على الجنسية التركية 2022
شروط الحصول على الإقامة الدائمة في تركيا
تكاليف الجواز التركي
ما الفرق بين الإقامة العقارية والجنسية التركية
عقارات للبيع في تركيا تلبي جميع الأذواق
تجديد الإقامة العقارية
لماذا تعد أسعار العقارات رخيصة في تركيا؟؟
فلل للبيع على البوسفور
لماذا الاستثمار العقاري في اسطنبول
أرخص شقق في تركيا
#شركة_هنا_العقارية #شراء_عقارات #الجنسية_التركية
#شقق_تركيا #عقارات_إسطنبول
