في السنوات الأخيرة، شهد قطاع العقارات في تركيا نمواً ملحوظاً، مما جعل الكثيرين يتساءلون عن الأنظمة القانونية المتعلقة بالملكيات. من أبرز هذه الأنظمة هو “الطابو”، الذي يلعب دوراً حاسماً في تحديد حقوق الملكية. في هذا المقال، سنستعرض أنواع الطابو المختلفة في تركيا، مع تسليط الضوء على الفروق بينها وأهمية كل نوع للمستثمرين والمشترين. سواء كنت تفكر في شراء عقار أو ترغب في معرفة المزيد عن القوانين العقارية التركية، ستجد هنا المعلومات التي تحتاجها لفهم هذا النظام بشكل أعمق.
الطابو في تركيا
الطابو، أو “سند الملكية”، هو الوثيقة الأساسية التي تنظم ملكية العقارات في تركيا، حيث تثبت الملكية للشخص المدون في السند وتحتوي على معلومات تفصيلية عن العقار، مثل أرقام المسح العقاري وموقعه. تصدر هذه الوثيقة من مديرية السجل العقاري التابعة لوزارة البيئة والمدن، المعروفة في بعض الدول بالشهر العقاري. يُمنح سند الطابو فقط للمالك الشرعي للعقار، مما يعني أن الأشخاص الذين يحملون حقوقاً أخرى مثل المؤجرين أو الرهائن لا يحصلون على هذه الوثيقة. في حال كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، يُصدر سند واحد يوضح حصص كل مالك فيه. إذا كان اسم شخص واحد فقط مذكوراً في السند دون أي نسبة، فهذا يدل على أن العقار مملوك بالكامل له. أما إذا كانت هناك نسبة محددة، فهذا يعني أن هناك شريكاً. حيث يمتلك الشخص المذكور في السند حصة تعادل النسبة المذكورة. يجب أن نلاحظ أن جميع الشركاء في العقار يعتبرون شركاء في كامل العقار، وليس لديهم أجزاء مخصصة، مما يعزز من مفهوم المشاركة والتعاون في إدارة الملكية.
أنواع الطابو في تركيا
تعتبر الأنواع المختلفة من الطابو في تركيا جزءاً أساسياً من نظام الملكية العقارية، وتساعد في تحديد حقوق الملاك بوضوح. إليك أبرز أنواع سندات الملكية:
1. الطابو الزراعي في تركيا
تعرف الأراضي الزراعية في تركيا، المعروفة أيضاً بالعقارات الحقليّة، بأنها الأراضي التي يسمح لصاحبها بممارسة الأنشطة الزراعية، بما في ذلك زراعة المحاصيل وتربية الدواجن أو المواشي. يعتبر هذا النوع من الأراضي مهماً لدعم الزراعة والإنتاج الغذائي. يميزها سند التملك الذي يُعرف بـ “الطابو الأزرق”، والذي يثبت الملكية ويتيح للملاك حقوقاً محددة تتعلق باستخدام الأرض في المشاريع الزراعية.
يتميز الطابو الأزرق، الذي يستخدم للأراضي الزراعية، عن الطابو الأحمر المخصص للوحدات السكنية مثل المنازل والفلل والمكاتب، بالإضافة إلى الأراضي المدرجة ضمن المخطط التنظيمي للمدينة. أحياناً، قد تكتسب الأراضي الزراعية الموجودة في سند الطابو صفة الإعمار نتيجة تغييرات طرأت على خطة الإعمار في المنطقة، لكن تظل مدرجة كأراضٍ زراعية في السند بسبب عدم إجراء المراجعات اللازمة لتحديث تصنيف العقار. هذا الأمر قد يخلق فرصاً جديدة للملاك، لكنه يتطلب الانتباه إلى الوضع القانوني للأرض وفهم التغيرات المحتملة في استخدامها.
2. سندات البناء
في هذا النوع من الطابو في تركيا، يتم تسجيل معلومات العقار بشكل عام دون الإشارة إلى التفاصيل الخاصة بالأقسام المستقلة. وهذا يعني أن العقار يعتبر كتلة واحدة، بدلاً من كونه مقسماً إلى وحدات مختلفة. يشمل ذلك البيوت المستقلة، والحظائر، والمخازن، والمصانع، حيث يتم توثيق الملكية كعقار متكامل دون فصل بين الأجزاء المختلفة. هذا النهج يمكن أن يكون مفيداً في بعض الحالات، ولكنه قد يحد من مرونة استخدام العقار أو بيعه كأقسام مستقلة في المستقبل.
3. سندات الارتفاق العقاري
تعرف سندات الطابو التي تسجل كل قسم من أقسام العقار على حدة بأنها الوسيلة القانونية لتنظيم المشاريع البنائية. في البداية، يخطط مشروع مناسب للبناء على قطعة أرض مخصصة، وبعد الحصول على الموافقة اللازمة، يتم تقسيم المشروع إلى وحدات مستقلة مثل الشقق داخل العمارة. يصدر لكل قسم سند خاص يوضح موقعه ومعلوماته، بغض النظر عما إذا كانت أعمال البناء قد بدأت أم لا. في هذه السندات، يتم تصنيف العقار كأرض إعمارية أو زراعية، وذلك بسبب عدم اكتمال المشروع بعد. وعند الانتهاء من البناء واستصدار موافقة الإسكان، تخصص سندات الملكية للعقار، مما يضمن حقوق الملاك بشكل واضح.
4. الارتفاق الطابقي
يعتبر سجل الملكية الطابقية أداة أساسية لحماية حقوق أصحاب العقارات، حيث يثبت حق المالك في الطابق المحدد من المبنى. يعد هذا السجل دليلاً على أن البناء قد تم تشييده وفقاً لقوانين البناء المعمول بها. بالإضافة إلى ذلك، يوجد سجل آخر يعرف بـ “الارتفاق الطابقي” (Kat irtifakı)، الذي يقوم متعهد الإنشاءات عادةً باستصداره للحصول على التمويل اللازم للمشروع. يحدد هذا السجل أسهم العقار وحصص كل مالك فيه. وفي حالة سجل الارتفاق الطابقي في تركيا، تكون الخانة الوسطى فقط مميزة في سند ملكية العقار (الطابو)، مما يمنح سند الملكية صفة الارتفاق، ويجعله غير مكتمل كملكية تامة. هذه الفروقات تبرز أهمية فهم كلا السجلين لضمان سلامة المعاملات العقارية وحقوق الملاك.
5. طابو الملكية التامة
تعرف سندات ملكية العقارات في تركيا بـ “Kat Mülkiyeti”، وهي الوثائق التي تسجل ملكية العقارات بعد الانتهاء من إنشائها بالكامل. تحدد هذه السندات الأقسام المستقلة في البناء، مع الحصول على الموافقات اللازمة لاستخدام كل قسم على حدة. يصدر لكل قسم سند ملكية خاص يثبت حق المالك في ملكية تلك الوحدة.
تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها. حيث تتضمن سندات الملكية رقم الشقة أو القسم المستقل وموقعه داخل البناء، بالإضافة إلى حصته من الأرض المقام عليها البناء. إذا لم تحتوي سندات الطابو على هذه المعلومات، فهذا يعني أن العقار لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري.
أما في حالة وجود رقم القسم المستقل وموقعه وحصته من الأرض والمعلومات الأخرى، مع تصنيف العقار كأرض إعمارية، فهذا يشير إلى أن العقار قد حصل على حق الارتفاق. وإذا تم ذكر نوع العقار كعمارة أو فيلا أو شقة، فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق الملكية التامة. يمكن التحقق من ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو، التي تحدد ما إذا كانت الملكية تامة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.
6. موافقة الإسكان
موافقة الإسكان هي الوثيقة التي تصدرها البلدية للأبنية التي تشيد وفق معايير محددة. مما يثبت أن البناء تم إنشاؤه وفقاً للمخطط المعتمد. للحصول على هذه الموافقة، يتعين الالتزام بالاشتراطات التي تفرضها الدولة، مثل وجود سلالم للحريق والحالات الطارئة، وضمان مقاومة البناء للزلازل، بالإضافة إلى توفير العدد الكافي من أسطوانات الإطفاء داخل المبنى. تقع مسؤولية الحصول على موافقة الإسكان على عاتق المقاول أو شركة الإنشاءات المنفذة للمشروع. بعد الحصول على هذه الموافقة، يتم تحويل سندات الارتفاق الخاصة بالمشترين إلى سندات ملكية تامة، مما يضمن حقوقهم بشكل كامل ويعزز من قيمة الاستثمار.
7. سند المشاركة
الملكية الانتقالية هي نوع من حقوق الملكية في العقار تحدد لفترة معينة من السنة، تتراوح عادة بين 7 إلى 15 يوماً. تعني هذه الملكية شراء عقار بمشاركة، مع تحديد فترة استخدام معينة له. مما يجعلها شائعة بشكل خاص في العقارات المخصصة لقضاء العطلات. خلال فترة الملكية الانتقالية، يتمتع المالك بكافة حقوق الملكية، بما في ذلك الحق في البيع أو التأجير أو التنازل عن حقه لأشخاص آخرين، مما يوفر له مرونة في الاستفادة من العقار وفقاً لاحتياجاته.
8. السجل العقاري المشترك
السجل العقاري المشترك (الطابو) هو إجراء حديث يمكّن من تسجيل العقار باسم أكثر من شخص في الوقت نفسه. مما يعدّ خطوة مبتكرة في سوق الاستثمار العقاري في تركيا. كما يتيح هذا النظام لأكثر من شخص تملك نفس العقار، مما يعزز من فرص التعاون والاستثمار المشترك. في هذا النوع من السجلات، يمكن تسجيل العقار بنسب متساوية أو متفاوتة حسب رغبة الشركاء. مما يوفر مرونة كبيرة في تحديد حقوق الملكية ويتيح تنوعاً في استراتيجيات الاستثمار.
في ختام مقالنا عن أنواع الطابو في تركيا، نجد أن فهم هذه الأنظمة القانونية يعد أمراً بالغ الأهمية للمستثمرين والمشترين على حد سواء. من الطابو الملكي إلى الطابو الأزرق والأحمر، كل نوع يقدم ميزات خاصة تلبي احتياجات مختلفة. تأكد من مراجعة القوانين المحلية والاستشارة مع خبراء هنا العقارية لضمان حماية حقوقك وتسهيل معاملتك العقارية. مع تزايد الفرص في السوق التركي، يعد فهم أنواع الطابو خطوة أساسية نحو نجاح استثمارك العقاري.
